從(cóng)2019年(nián)12月(yuè)中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)首次強調了“城(chéng)市(shì)更新”概念，到2023年(nián)自(zì)然資源部辦公廳印發《支持城(chéng)市(shì)更新的(de)規劃與土(tǔ)地(dì)政策指引（2023版）》的(de)通(tōng)知，城(chéng)市(shì)更新已經發展至深入實踐階段，其實施路(lù)徑越來(lái)越清晰，在拉動經濟和(hé)房(fáng)地(dì)産方面被寄予厚望。近(jìn)年(nián)來(lái)，随着房(fáng)地(dì)産行業(yè)的(de)宏觀調控政策不斷收緊，核心城(chéng)市(shì)、核心地(dì)段的(de)拿(ná)地(dì)成本逐漸升高(gāo)，房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)（以下(xià)簡稱“房(fáng)企”）想通(tōng)過“招拍(pāi)挂”方式獲取土(tǔ)地(dì)資源變得愈加困難，城(chéng)市(shì)更新成為(wèi)各大房(fáng)企創新轉型和(hé)獲取土(tǔ)地(dì)資源的(de)重要路(lù)徑。以國(guó)央企為(wèi)主的(de)各大房(fáng)企紛紛啓動城(chéng)市(shì)更新戰略布局，深度挖掘城(chéng)市(shì)更新市(shì)場(chǎng)。

目前全國(guó)各地(dì)的(de)城(chéng)市(shì)更新模式，處于一個(gè)複雜(zá)多樣、不斷升級、叠代創新的(de)狀态。不管采用城(chéng)市(shì)更新的(de)何種模式，由于土(tǔ)地(dì)前期費(fèi)用支付主體(tǐ)的(de)不一緻、取得扣除憑證的(de)多樣化(huà)，房(fáng)企經常遇到的(de)一個(gè)焦點問(wèn)題是：應當取得何種票(piào)據以确保土(tǔ)地(dì)前期費(fèi)用能夠在稅前扣除？

政府或其平台公司在引入房(fáng)企合作(zuò)前，一般會為(wèi)解決曆史遺留問(wèn)題而先開(kāi)展部分項目前期的(de)拆遷整理(lǐ)工(gōng)作(zuò)，在此過程中墊付了部分可行性研究、規劃、勘察、設計(jì)、審計(jì)、評估、拆遷補償費(fèi)及日(rì)常運營費(fèi)用等支出。房(fáng)企進入合作(zuò)後，雙方約定由房(fáng)企成立的(de)項目公司（以下(xià)簡稱“項目公司”）承擔政府或其平台公司已經墊付的(de)及後續發生(shēng)的(de)土(tǔ)地(dì)前期費(fèi)用。

政府或其平台公司墊付土(tǔ)地(dì)前期費(fèi)用時(shí)，取得的(de)發票(piào)或其他(tā)扣除憑證的(de)擡頭均為(wèi)政府或其平台公司，後續房(fáng)企進入合作(zuò)并由項目公司承擔費(fèi)用後，一般僅能取得行政事(shì)業(yè)單位資金(jīn)往來(lái)結算(suàn)票(piào)據。項目公司承擔的(de)這(zhè)部分土(tǔ)地(dì)前期費(fèi)用，無法憑行政事(shì)業(yè)單位資金(jīn)往來(lái)結算(suàn)單據計(jì)入開(kāi)發産品的(de)計(jì)稅成本中。對(duì)于土(tǔ)地(dì)前期費(fèi)用稅前抵扣過程中涉及的(de)票(piào)據及扣除憑證問(wèn)題，華政稅務嘗試着提出以下(xià)解決思路(lù)和(hé)處理(lǐ)建議(yì)。

（一）拆遷補償費(fèi)的(de)主要形式

被征拆人(rén)的(de)土(tǔ)地(dì)被征收、房(fáng)屋被拆除，政府或其平台公司要向被拆遷房(fáng)屋的(de)所有(yǒu)權人(rén)或使用人(rén)支付各種補償金(jīn)。具體(tǐ)的(de)拆遷補償方式，可以是貨币補償，也可以是實物(wù)補償，還(hái)可以是貨币補償和(hé)實物(wù)補償相(xiàng)結合的(de)補償方式。根據《國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)上(shàng)房(fáng)屋征收與補償條例》第三章(zhāng)補償的(de)規定，征收方要補償被征收人(rén)房(fáng)屋補償費(fèi)、周轉補償費(fèi)、獎勵性補償費(fèi)、臨時(shí)安置補償費(fèi)等，本文(wén)僅就以上(shàng)貨币補償進行探讨。

（二）拆遷補償費(fèi)的(de)稅收政策

根據《國(guó)家(jiā)稅務總局關于發布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理(lǐ)辦法>的(de)公告》（國(guó)家(jiā)稅務總局公告2018年(nián)第28号）第十八條的(de)規定，“企業(yè)與其他(tā)企業(yè)、個(gè)人(rén)在境內(nèi)共同接受非應稅勞務發生(shēng)的(de)支出，采取分攤方式的(de)，企業(yè)以發票(piào)外(wài)的(de)其他(tā)外(wài)部憑證和(hé)分割單作(zuò)為(wèi)稅前扣除憑證，共同接受非應稅勞務的(de)其他(tā)企業(yè)以企業(yè)開(kāi)具的(de)分割單作(zuò)為(wèi)稅前扣除憑證”。

根據《财政部 國(guó)家(jiā)稅務總局關于明(míng)确金(jīn)融房(fáng)地(dì)産開(kāi)發 教育輔助服務等增值稅政策的(de)通(tōng)知》（财稅〔2016〕140号）第七條的(de)規定，“《營業(yè)稅改征增值稅試點有(yǒu)關事(shì)項的(de)規定》（财稅〔2016〕36号）第一條第（三）項第10點中‘向政府部門支付的(de)土(tǔ)地(dì)價款’，包括土(tǔ)地(dì)受讓人(rén)向政府部門支付的(de)征地(dì)和(hé)拆遷補償費(fèi)用、土(tǔ)地(dì)整理(lǐ)開(kāi)發費(fèi)用和(hé)土(tǔ)地(dì)出讓收益等。房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)中的(de)一般納稅人(rén)銷售其開(kāi)發的(de)房(fáng)地(dì)産項目（選擇簡易計(jì)稅方法的(de)房(fáng)地(dì)産老(lǎo)項目除外(wài)），在取得土(tǔ)地(dì)時(shí)向其他(tā)單位或個(gè)人(rén)支付的(de)拆遷補償費(fèi)用也允許在計(jì)算(suàn)銷售額時(shí)扣除。納稅人(rén)按上(shàng)述規定扣除拆遷補償費(fèi)用時(shí)，應提供拆遷協議(yì)、拆遷雙方支付和(hé)取得拆遷補償費(fèi)用憑證等能夠證明(míng)拆遷補償費(fèi)用真實性的(de)材料”。

根據《國(guó)家(jiā)稅務總局關于土(tǔ)地(dì)增值稅清算(suàn)有(yǒu)關問(wèn)題的(de)通(tōng)知》（國(guó)稅函 〔2010〕220号）第六條第三款的(de)規定，“貨币安置拆遷的(de)，房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)憑合法有(yǒu)效憑據計(jì)入拆遷補償費(fèi)”。

（三）拆遷補償費(fèi)的(de)操作(zuò)建議(yì)

根據上(shàng)述稅收政策，華政稅務建議(yì)房(fáng)企與政府或其平台公司協商采用分割單模式，将貨币拆遷補償費(fèi)支出列支至項目公司名下(xià)。項目公司需取得拆遷補償費(fèi)涉及的(de)拆遷許可證、拆遷公告、政府會議(yì)紀要、拆遷方案、拆遷補償标準、被拆遷人(rén)身(shēn)份證、戶口本、被拆遷房(fáng)屋産權證明(míng)文(wén)件(jiàn)及評估報告、拆遷協議(yì)、拆遷補償費(fèi)的(de)彙款及收款銀行回單、簽收收據、簽收花(huā)名冊、補償及獎勵證明(míng)材料等能夠證明(míng)拆遷補償費(fèi)用真實性的(de)材料。

土(tǔ)地(dì)前期開(kāi)發過程中，前期規劃、設計(jì)、可行性研究、水(shuǐ)文(wén)地(dì)質勘測、審計(jì)、評估、拆除、“三通(tōng)一平”等土(tǔ)地(dì)開(kāi)發工(gōng)程費(fèi)支出，一般情況下(xià)政府或其平台公司會與第三方公司簽訂相(xiàng)應合同并取得增值稅專用發票(piào)。項目公司承擔此類費(fèi)用時(shí)，根據第三方公司是否已提供服務、政府或其平台公司是否與第三方公司簽訂合同、是否已支付款項或取得發票(piào)分為(wèi)五種情況，華政稅務的(de)建議(yì)處理(lǐ)如下(xià)：

除上(shàng)述處理(lǐ)方式外(wài)，在稅務實踐中，就拆除費(fèi)、土(tǔ)地(dì)整理(lǐ)等可以取得發票(piào)的(de)費(fèi)用，也可以通(tōng)過采用分割單的(de)方式進行稅前扣除，即項目公司取得政府或其平台公司與第三方公司簽訂的(de)協議(yì)或合同、發票(piào)、結算(suàn)單據、銀行回單等資料的(de)複印件(jiàn)後，由項目公司按照(zhào)與政府或其平台公司間(jiān)簽訂的(de)成本承擔協議(yì)進行稅前扣除。華政稅務建議(yì)房(fáng)企的(de)财務人(rén)員(yuán)在稅務實踐中應積極與當地(dì)主管稅務機(jī)關溝通(tōng)，了解項目所在地(dì)稅務局對(duì)此問(wèn)題的(de)具體(tǐ)執行口徑。

政府或其平台公司在前期土(tǔ)地(dì)整理(lǐ)過程中，發生(shēng)的(de)人(rén)員(yuán)工(gōng)資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公場(chǎng)地(dì)租用費(fèi)、差旅交通(tōng)費(fèi)、業(yè)務招待費(fèi)等日(rì)常運營費(fèi)用，最終由項目公司承擔。

在稅務實操中，此類業(yè)務可以認為(wèi)是房(fáng)企委托政府或其平台公司開(kāi)展部分拆遷及土(tǔ)地(dì)改造工(gōng)作(zuò)，政府或其平台公司提供拆遷及土(tǔ)地(dì)改造服務。根據《财政部國(guó)家(jiā)稅務總局關于全面推開(kāi)營業(yè)稅改征增值稅試點的(de)通(tōng)知》（财稅〔2016〕36号）附件(jiàn)1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法（附：銷售服務、無形資産、不動産注釋）的(de)規定，商務輔助服務，包括企業(yè)管理(lǐ)服務、經紀代理(lǐ)服務、人(rén)力資源服務、安全保護服務，因此華政稅務建議(yì)政府或其平台公司開(kāi)具服務費(fèi)發票(piào)，項目公司取得發票(piào)計(jì)入開(kāi)發産品計(jì)稅成本支出并進行稅前扣除。

城(chéng)市(shì)更新模式下(xià)，對(duì)于最終由房(fáng)企承擔的(de)土(tǔ)地(dì)前期費(fèi)用應當取得何種票(piào)據進行稅前抵扣的(de)問(wèn)題，華政稅務根據具體(tǐ)費(fèi)用類型提供如下(xià)處理(lǐ)建議(yì)：

對(duì)于城(chéng)市(shì)更新領域，華政稅務一直在積極關注、探索和(hé)深耕相(xiàng)關業(yè)務模式和(hé)稅務實操，服務過大量客戶，積累了大量實操經驗。如您對(duì)城(chéng)市(shì)更新領域有(yǒu)相(xiàng)關涉稅問(wèn)題需要探讨或交流，可與華政稅務城(chéng)市(shì)更新專業(yè)團隊進行聯系。

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